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預售屋報稅 以尾款交付為準

作者王姿琳╱台北報導 | 中時電子報 – 2016年11月24日 上午5:50

工商時報【王姿琳╱台北報導】

房地產景氣低迷，銀行房屋貸款條件愈趨嚴格，投資房地產的成本持續上升，使部分民眾因資金壓力而讓渡持有的預售屋。財政部表示，個人出售預售屋，如買受人於不同年度支付買賣價款，則該筆財產交易所得應以交付尾款日期的所屬年度為歸屬年度，申報繳納該年度綜合所得稅。

財政部指出，為維護租稅公平，國稅局會透過建商、代銷商、房地買賣仲介業、各縣市政府、網路與報載等管道蒐集資料，並調查相關金流查核交易情形，以遏止刻意炒作房地產賺取差價卻未申報財產交易所得情事，買預售屋和交屋者為不同人的情況，就是稅局獵漏的對象之一。

依現行稅法規定，個人購買預售屋在尚未取得預售屋所有權前就出售者，屬於權利移轉，而非不動產買賣，故須以交易時的成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後的餘額作為財產交易所得，申報繳納個人綜所稅。

台北國稅局近期查核到轄內一個個案，發現甲君於2012年向A建設公司購買預售屋，並陸續繳納價款，但A公司於2014年興建房屋完成後，第一次移轉登記的所有權人卻變成乙君，因而進一步追查。

經國稅局查核後發現，甲君於2013年9月與乙君簽訂預售屋讓售契約書，並經A公司同意將其購買預售屋的權利義務讓與乙君。依照契約書內容，甲君與乙君的預售屋成交價額為1,000萬元，乙君分別於2013年9月、12月及2014年1月轉帳支付甲君300萬元、300萬元、400萬元。

官員說，預售屋權利讓受常會分期付款，惟須以交付尾款日期所屬年度為所得歸屬年度，但甲君2014年度的綜所稅並未申報該筆出售預售屋權利的財產交易所得，因而核定補徵稅額外，並依《所得稅法》第110條規定，照補徵稅額處3倍以下罰鍰。

官員呼籲，如民眾因不諳稅法致短、漏報繳稅款者，請儘速依《稅捐稽徵法》第48條之1規定，自動向稅捐稽徵機關補報並補繳稅款，以免受罰。

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房地稅惹議 學者業者建議合一課稅

中央社 – 2016年11月17日 下午8:15

（中央社記者韋樞台北17日電）多位房地產專家今天指出，房屋持有稅快速大漲造成民眾反彈，政府應該加快腳步廢除房屋稅及地價稅，改用合一的「房產稅」，同時檢討房產稅的公式合理化，勿重複計算路段率。

台北市不動產仲介公會與台灣競爭力論壇學會今天下午聯合舉辦「房屋稅爭議如何解」專題講座。房仲全聯會榮譽理事長、吉家網不動產董事長李同榮以「台灣房地稅制解決之道」發表演講。

李同榮表示，台灣房地稅制在人、制度和專業務實上都有問題。「人的問題」是學術論政惹禍；「制度的問題」是疊床架屋惹禍；「專業實務的問題」是從民國103年7月1日稅基調整後的房屋稅計算惹禍。

李同榮指出，稅改要合理，不宜作為打房工具，因為增稅不等於總稅收增加，減稅不等於總稅收減少，增減稅都會造成房市交易量不小的變化，自然會影響稅收的多寡，而且增稅在賣方市場會轉嫁助漲，在買方市場會助跌。

他建議，房屋持有稅革新方案方面，他建議應廢除現行房屋稅與地價稅合併為「房地稅」；同時依房地市值總價，實價課徵合理稅率（因稅基總價提高，稅率應全面降低）。

在房地合一交易稅方面，他認為政府兩年後應廢止現行房地合一交易稅、廢土增稅、廢土地公告現值、廢空地稅；增訂新制房地合一資本利得實價課稅，依房地總價新稅率課稅，並增加交易印花稅，以免房價下跌時課不到稅；土地交易應採實價課稅；房屋持有越久，交易稅課得越輕，但土地持有時間越長課稅越重，取代空屋稅，防止土地囤積，但可訂定日出條款，不追溯既往。

他說，依持有越久稅越輕的原則建議「房地稅」計算應為「房地總市價x適用稅率x屋齡折舊率（1－折舊率x折舊年數）x持有期優惠率（1－優惠稅率x持有年數）。

淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰對房屋稅改革提出諸多建議，他強調，長期而言，應將房屋稅與地價稅合併為「房產稅」（property tax）或不動產稅（Real estate tax），才能與國際接軌。

此外政府課稅應緩和漸進，並兼顧負擔能力與經濟成長；舊屋不應回溯，以免原住戶無端遭受波及，徒增民怨；路段率不應重複課稅；加速折舊率攤提，並應重新檢討耐用年數與殘值；對自用住宅應制定優惠稅率；對策略性產業長期持有的不動產，應制定房屋稅與地價稅優惠稅率。

對都更後房屋稅和地價稅將大增而影響都更意願一事，莊孟翰說，都市更新後原住戶在原有面積內的房屋稅與地價稅，應予特別優惠考量，以利推動都市更新；此外，還應兼顧地上權、BOT、聯合開發案的租稅負擔。不妨參考美國Tax Assessor（估稅員）制度，根據公平市場價格進行定期價值評估，作為課徵房產稅與資本利得稅的依據。

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