2015年7月25日 星期六

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房產投資！有哪四大基本原則？

作者撰文．積富集團積富房屋總經理 呂原富 億萬富翁訓練機構執行長 張秀滿 | 理財周刊 – 2015年7月18日 上午2:44
最近聽到很多朋友在談論房產套牢問題，起因大部分都是聽信不專業的仲介或跟隨黑心炒房團，購買到一些痛心想賠售，卻都出售不掉的房子，或想出租但找不到人承租的區域，導致這輩子的心血都套牢在房產上。
像是桃園市青埔地區的案件，有朋友兩、三年前在仲介介紹下買進平均價格32～33萬，想不到這幾年連出租都乏人問津，如今想賠本出售，每坪降至24～26萬，但三個月下來看屋的人寥寥可數；平均每坪賠8萬，四十坪就得賠售320萬，一生的辛苦都白忙了。
另有朋友跟著仲介買竹南大埔區域預售屋、新成屋，當初買進成本18～20萬，現在整個大埔區賠本出售價格14～15萬的至少百來戶，一間房子每坪賠售4～5萬，40坪就要賠近200萬，而且還不一定賣得掉。
投資房產最怕的就是採到地雷區，上述兩個區域都有一個相同的特點，就是皆屬初期新規劃的重劃區，目前都沒有良好的生活機能，而且大部分房子都還在興建中，或者規劃中而已。
一般來說，新的重劃區要大約五年以上的時間，才會有比較完整的生活機能。我常問購買這兩個區域的投資者，試問自己會想要搬進去住嗎？幾乎99％的人會回答「不會」。我說：「那你們知道為何投資的案件賣不掉嗎？原因就在於連你們自己都不會想搬去住的區域，怎會奢望其他自住客買來住呢？」買房投資「地段區域」很重要，買對地段區域等於別人幫你工作五～十年，反過來等於你幫別人白做工5～10年。
以下是房產投資的四大基本入門原則：一、要買對地段區域，如已經有良好的生活機能區域；二、要買對行情價格，最好是選擇市價一成以下；三、要買對未來趨勢，如挑未來有重大建設的城市；四、要跟對好的仲介團隊。
現階段市場上許多仲介的服務，都僅限於協助購屋，但往往購屋後所衍生的問題才是服務的重點。最後提醒大家，桃園市交通建設即將起動，捷運綠線、紅線周遭生活機能良好，未來有捷運建設的加持，才比較有大漲的空間！
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2015年7月18日 星期六

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審思10大原則 跳脫樣品屋的誘惑

作者撰文．莊孟翰(顏瓊真整理) | 理財周刊 – 2015年7月18日 上午2:44
Q:
台北市田小姐問：前兩年買的預售屋已完工，建商也通知交屋；曾聽買房的朋友說，有些建商會偷坪數，建議我要實地丈量。請問，哪些地方會虛灌坪數？ A: 房屋面積的計算過程相當複雜，如何正確掌握合理而實際的坪數，的確是購屋人的必修課題。基本上，只要詳細瞭解正確坪數計算方法、產權登記範圍，並審視面積計算不符之原因，以及地政機關面積計算的方式，即可掌握合理而實際的坪數。
不過「道高一尺，魔高一丈」，各種戲法仍層出不窮。以下歸納8項不少購屋人常弄不清楚的坪數計算問題，提供給購屋人參考。
一、計算標準：房屋各區分的所有及共同使用部分面積，係依完工平面圖所標示尺寸來計算，並且均以共同牆壁中心為界；至於邊間則以牆壁外緣為計算基準。
二、公共設施：公共設施的項目，分攤方式與持分多寡，會直接影響到產權登記面積和銷售面積，為避免日後橫生枝節，購屋時應於契約書上做明確約定。
三、虛灌坪數：依內政部預售屋買賣契約書範本所載，土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補，故購屋時應先看清楚建商是否按內政部版本簽約。
內政部預售屋買賣契約書範本第5條：房地面積誤差及其價款找補
1、房屋面積以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理建物所有權第一次登記時，其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定計算。
2、依第3條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補2%為限(至多找補不超過2%)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積)，無息於交屋時結算。
3、前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積有誤差超過3%者，買方得解除契約。
四、停車位：有些建設公司常將分攤面積10～12坪的車位坪數列入房屋銷售總面積，造成單價偏低的假象。購屋時應要求先將其分算，並比較房屋每坪單價與每一車位售價；其次，產權誰屬與是否合法等應一併考慮。
五、冷氣孔底板：因其面積有限而較易被忽略，此常是賣方虛灌坪數之處。其實不論面積多寡，都不應與陽台面積重複計算。
六、露台：依內政部預售屋買賣契約書範本，附屬建物面積僅含 陽台、雨遮及屋簷，而露台僅係屋頂上方無任何遮蓋物的平台。
七、陽台：常見的弊端為將圓形或弧形陽台皆以方形面積計算，用以虛增面積。
八、閣樓夾層：按建築法令之規定，閣樓和夾層都有一定的限制，而常見的是建方擅將閣樓或夾層以「二次施工方式」加以延伸，藉以增加銷售面積。
審思10大原則 跳脫樣品屋的誘惑
Q:
板橋區陳先生問：因為要結婚，看了不少預售案的樣品屋，裝潢得很漂亮，讓我很心動，但能相信嗎？ A: 很多接待中心的樣品屋，華麗外型總令購屋者心動不已，但常見的情況是，購屋者往往在交屋後才發現，實屋並未如樣品屋所展示的那樣華麗舒適。以下提供「解讀」樣品屋的10大原則以作參考。
一、尺寸虛實：樣品屋通常都採木板隔間，因此空間普遍有「灌水」之嫌，大約會放大10~15%之間，與實際尺寸有所出入；惟最近各地方政府多會至現場實地丈量，以期杜絕虛灌坪數之欺瞞行為。
二、壁櫥大小：樣品屋內的壁櫥因無樑柱問題，且木板隔間帶來的寬敞空間，其寬度、高度會較實際為大，且材質也有很大差距。
三、樑柱位置：樣品屋因屬木造，通常都不會有樑柱出現，所以購屋前最好能實際核對建築設計圖，以免有類似大樑橫過客廳或臥室的情形而後悔莫及。
四、裝潢設計：樣品屋的裝潢都是經專家精心設計，但僅供參考，交屋時並不包含在內，購屋者應有不同格局、不同裝潢設計與費用的心理準備。
五、建材水準：樣品屋的壁紙、油漆、地磚、衛浴設備等必屬上乘，但契約書常見「同級品」一類的用字，應格外謹慎。
六、家具擺飾：展示用的傢俱嚴格來說都是「僅供參考」而已，並非附贈品，購屋時慎勿為其所惑。
七、施工品質：為求吸引顧客，樣品屋必經一番精雕細琢，交屋時的實品屋當然無法與其相提並論。
八、庭園設計：為提升視覺效果以達促銷目的，樣品屋通常會利用廣大的庭園加以陪襯，尤其是採用開放空間設計的建物，其誇大不實的情況時有所聞。
九、標準戶：樣品屋通常都是選擇邊間，而且是採光最好、格局最方正的一戶，以作為宣傳促銷的「樣板」。因此，選購時可依相同的標準戶作為優先考慮。
十、公共面積：樣品屋通常不會附加公共使用的樓梯走道等公共設施面積，所以參觀樣品屋時，仍應對公共設施面積仔細盤算一番。
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2015年7月12日 星期日

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有好康！ 勞動部職訓課程3年補助7萬 物聯網大數據好熱門

作者鉅亨網記者趙曉慧 台北 | 鉅亨網 – 2015年7月7日 下午12:25

為協助在職勞工提升職場技能，勞動部勞動力發展署今(7)日表示，推動辦理「產業人才投資方案」，下半年度提供在職訓練課程2,287班，其中包含有物聯網、大數據及精密機械類等課程，每人3年內最高7萬元的訓練費用補助。課程開放報名短短不到1星期時間，已有5萬8,867人次瀏覽。
發展署表示，當今產業發展一日千里，職場工作內容日趨多元，需學習職場上多項專長，才足以因應不斷轉變的市場需求。為了讓勞工在工作之餘，也能積極面對產業轉型的發展趨勢，辦理「產業人才投資方案」，補助在職參訓勞工80%或100%的課程訓練費用。
凡於開課當日年滿15歲以上，且具有就業保險、勞工保險或農民健康保險被保險人身分的在職勞工，報名參加該方案核定的訓練課程，只要先行繳交訓練費用，並在訓練期間上課時數達總時數3/4以上且結訓時取得結訓證書或學分證明者，即可申請補助。
「產業人才投資方案」今年下半年度課程種類，包含綠色能源類、觀光旅遊類、精緻農業類、生物科技類、國際物流類、會展產業類、雲端運算類、國際溝通能力類、專業技術及管理類課程等進修課程。
此外，還有許多課程因應產業趨勢而設計，其中有物聯網(物聯網應用技術實務班、ZigBee物聯網家電控制系統設計班)、大數據(Big Data實務應用分析班)及精密機械類等課程。

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2015年7月6日 星期一

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需要資金周轉,卻到處碰壁嗎....??
無論您有多急迫,借貸也要慎選對象!!
二胎借款就是二次借款進行週轉
二胎借款一定要先弄清楚二胎借款的利率結算辦法
要清楚的了解二胎借款的利率是多少，以及攤還方式
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個人借貸 只要是您有工作
軍人,警察,老師,退休人員有退休俸.....
500大企業(製造,生產,通訊.....)
私人民間企業不分行業別
都可憑薪資轉帳來貸款周轉。
負債比過高,協商,法扣,信用瑕疵皆可辦。
強力過件,資料保密,合法迅速(全省皆可承做)
不是地下錢莊,有實體店面!!

由於一般民眾對相關法令不清楚，
甚至因為一時急用並沒有考慮太多而向不明單位借款，
以致利息過高，借款及還款時卻遭到百般刁難...等不公平的對待，
也因為如此天誠代書在此奉勸大家千萬不要聽信一些不實的廣告，
掉進地下錢莊吸血的陷阱，我們有實體店面，通過國家級考試合格代書
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歡迎大家來電(店)詢問比較！仔細評估，才能做出最好的選擇。
本公司全體員工也歡迎您的大駕光臨，竭誠的為每位客戶盡心服務。

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七一新制／戶政事務所補發身分證 同時可辦健保卡

NOWnews – 2015年6月30日 上午10:43
記者王鼎鈞／台北報導
為提供民眾優質便利的服務，自7月1日起啟動「戶政事務所跨機關通報健保卡資訊平台」，民眾在配合推動這項政策的縣市政府所轄戶政事務所辦理「補發國民身分證」等3項業務時，可同時辦理健保卡初、換、補服務，不用在戶所及健保單位兩地奔波，由戶所從資訊平台傳送資料，待民眾至超商繳費後，約5至7個工作天即可收到健保署寄發的健保卡，節省時間及交通費用，預估每年約有62萬民眾受益。
內政部表示，國民身分證及健保卡為國人至關重要證件，以往兩證件均遺失時，民眾必須分別至戶政事務所及健保署申請補領國民身分證及健保卡，使民眾兩地奔波，相當不方便。
為提供更便民的服務，內政部與衛生福利部透過跨機關合作，由戶政司利用現行戶役政資訊系統建置「戶政事務所跨機關通報健保卡資訊平台」，自今年7月1日起，提供有意願的直轄市、縣市政府所轄的戶政事務所辦理跨機關通報申請健保卡的服務。
尚未全面啟動這3項服務的有台中市、高雄市、桃園市。
據統計，每年約20萬名新生兒申報出生登記；約12萬人因姓名、國民身分證統一編號變更及出生年月日更正等原因異動戶籍資料；約44萬人遺失國民身分證；約66萬人遺失健保卡；國民身分證及健保卡同時遺失者推估約30萬人。
資訊平台建置後，民眾到有配合推動本政策的縣市的戶政事務所辦理「新生兒出生登記」、「戶籍資料變更如姓名、國民身分證統一編號變更及出生年月日更正」及「國民身分證及健保卡同時遺失，申請補發國民身分證」時，由戶政事務所透過資訊平台將資料傳送至健保署，並列印繳款單及證明單，民眾至超商或金融機構繳納後，再由健保署製作健保卡，約5至7個工作天即可收到健保卡，估計每人節省到健保單位申辦健保卡的時間約30分鐘、交通費50元，以受惠民眾約62萬人計，每年總共將可為民眾節省31萬小時及3千餘萬元交通費支出。
此外，經當事人同意，也可透過資訊平台提供戶政資訊系統檔存的國民身分證相片影像，直接傳輸給健保署作為健保卡上的相片使用，相當便利。
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